Eine vermietete Immobilie ist ein Investment. Darin ähnelt sie der Geldanlage in Aktien oder Anleihen und unterscheidet sich grundlegend von einem selbst genutzten Objekt.
Die Anforderungen an die eigengenutzte Immobilie sind völlig anders, als bei Vermietung.
Bei Vermietung gilt nur eines: Der Köder muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler, sprich, der Bedarf der Mieter steht im Mittelpunkt!
Auch wenn der Immobilienerwerb für viele Verbraucher eine durchaus emotionale Angelegenheit darstellt – bei Fremdvermietung sollte ausschließlich der Verstand und der Blick auf den Ertrag regieren.
Bei Selbstnutzung dürfen den Gefühlen Tür und Tor geöffnet sein.
Das Wichtigste in Kürze für die vermietete Immobilie:
- Investments in 1b-Lagen bieten langfristig höhere Renditen als in 1a-Lagen.
- Der Bedarf auf dem Wohnungsmarkt unterliegt einem demografischen Wandel hin zu Single-Wohnungen.
- Erwerber sollten die Auswahl des Standortes nicht vom eigenen Wohnort abhängig machen. Dies geht im Zweifelsfall zulasten der Rendite.
- Sondereigentumsverwaltungen vor Ort kümmern sich bei Bedarf um die „Überwachung“ der Wohnung.
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Fremdvermietung – Rendite vor Emotionen
Wer investiert, verfolgt das Ziel der Rendite. Immobilien stellen für viele Bürger die ideale Ergänzung bei der Altersvorsorge dar. Indexierte Mieten bieten Schutz vor Inflationsverlust.
Eine gute Bausubstanz in guter Lage bedeutet neben dem Ertrag noch einen kontinuierlichen Wertzuwachs.
Wo finden sich die rentabelsten Objekte, welche Anforderungen gelten an eine vermietete Wohnung?
Bezüglich der Lage sind die berühmten 1a-Lagen schon lange aus dem Spiel.
Langfristiges Potenzial bieten die 1b-Lagen, die heute noch ein Aschenbrödel-Dasein führen.
Wer hätte vor zehn Jahren gedacht, dass Osnabrück, Lauenburg oder der Main-Kinzig-Kreis einmal zu den Städten und Regionen mit den höchsten Preissteigerungen zählen? (baulinks.de, 1.5.2018)
Der demografische Wandel in Deutschland führt auch zu einem neu definierten Bedarf an Wohnraum. Vier-Zimmer-Wohnungen sind zwar nicht „out“, aber die Nachfrage sinkt.
Umgekehrt stehen Zwei- oder Dreizimmerwohnungen mit Wohnflächen bis 70 Quadratmeter in der Gunst der Mieter ganz oben – warum?
Der Trend geht zum Singlehaushalt. Das bedeutet nicht, dass die Pärchenbildung nachlässt, es bedeutet lediglich, weniger Familien und mehr Paare, bei denen jeder in seiner eigenen Wohnung lebt.
Ein paar Fakten zum Wohnraumbedarf
Betrug die Anzahl der Singlehaushalte im Jahr 1991 noch 34 Prozent, stieg sie bis 2019 auf 42 Prozent.
Waren es früher die jungen Menschen, die zunächst alleine lebten, bevor es daran ging, eine Familie zu gründen, stellen alleine stehende Frauen im Alter zwischen 60 Jahren und 79 Jahren mit 34 Prozent die Gruppe mit dem höchsten Anteil unter den weiblichen Singles.
Bei den Männern sind es die 20- 39jährigen mit 38 Prozent mit dem größten Anteil.
Die Zahl der alleine stehenden Frauen über 80 ist übrigens vier mal so hoch wie bei den gleichaltrigen Männern.
Was bedeuten diese Zahlen für die Objektauswahl zur Fremdvermietung?
Zwei Zimmer und urban – die perfekte Lösung
Es ist ein Irrtum, anzunehmen, dass Senioren auf dem Land leben möchten, umgeben von glücklichen Kühen.
Für einen Nicht-Berliner wäre Berlin im Ruhestand vielleicht auch nur die zweitbeste Lösung, aber eine Stadt wie Potsdam zum Beispiel kommt schon eher infrage.
Urban mit hohem Freizeitwert und fußläufiger Erreichbarkeit aller wichtigen Lokalitäten wie Lebensmittel, Arzt, Friseur und Unterhaltung charakterisiert die ideale Wohnung für ältere Singles.
Für die jüngeren gilt fast das Gleiche, allerdings liegt der Fokus mehr auf den abendlichen Freizeitgestaltungsmöglichkeiten.
Wer als potenzieller Vermieter ein wenig die Ohren aufhält, wird schnell mitbekommen, dass die Anforderungen an das Umfeld bei Singles, unabhängig vom Alter, völlig anders ausfallen, als bei einer drei- oder vierköpfigen Familie.
Die Objektauswahl einer zu vermietenden Eigentumswohnung sollte ausschließlich eines in den Vordergrund stellen: Die bestmögliche Relation zwischen Kaufpreis, Mietertrag und Wertsteigerungspotenzial zu verbinden.
Diese Relation findet sich nicht mehr in München oder Frankfurt am Main. Sie findet sich allerdings auch nicht in Greifswald oder Görlitz.
Während München und Frankfurt schon lange überteuert sind, explodierten die Preise in Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg im Jahr 2019 regelrecht, wie der Postbank Immobilienatlas zeigt:
Quelle: https://www.presseportal.de/pm/6586/4565061
Fremdvermietung am eigenen Wohnort – der mögliche Renditekiller
Wer am liebsten in Staatsanleihen investiert, schaut auf die Rendite, nicht auf die Flugzeit bis zur Hauptstadt des emittierenden Staates.
Liegen die Renditen für eine zehnjährige Laufzeit in den USA höher als in Holland, geht der Auftrag an die Bank, US-Bonds zu kaufen.
Viele potenzielle Immobilienerwerber machen einen Fehler. Sie hätten ihr zu vermietendes Objekt gerne „in der Nähe“. Da kann man dann auch mal „schauen“.
Es stellt sich allerdings die Frage, was man da schauen möchte. Diese Frage ist vor dem Erwerb rein theoretisch.
Kaum ein Erwerber wird die Frage bejahen, ob er denn regelmäßig zu seiner Wohnung fährt, um „zu schauen“.
Auf den Punkt gebracht: Der Käufer wohnt in Frankfurt am Main, kann dort eine Wohnung 15 Kilometer von seinem Zuhause entfernt am anderen Ende der Stadt mit einer Mietrendite von zwei Prozent pro Jahr erwerben.
Alternativ bietet sich ein Investment in Hannover, zu einem günstigeren Kaufpreis, mit nahezu identischen Rahmenbedingungen an.
Auch wenn die Nettomiete niedriger ausfällt als in Frankfurt am Main, erreicht die Mietrendite stolze fünf Prozent.
Warum sollte er auf drei Prozent Rendite verzichten, um eventuell mal nach „seiner Wohnung zu schauen“? Macht keiner.
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SE-Verwaltung übernimmt Vermieteraufgabe für vermietete Immobilie
Wer Sorge hat, dass der Mieter die Wohnung verwohnt und nicht in ordnungsgemäßem Zustand hält, kann einen sogenannten Sondereigentumsverwalter, kurz SE-Verwalter, beauftragen.
Dessen Aufgabe liegt darin, abweichend von der regulären Hausverwaltungstätigkeit, nach dem Sondereigentum „zu schauen“, sprich, ein Auge darauf zu haben.
Der finanzielle Aufwand für den SE-Verwalter wird in der Regel durch das Plus an Mietrendite kompensiert.
Selbst für die Vermietung ist die Präsenz des Eigentümers nicht zwingend.
Fazit für die vermietete Immobilie
Wer eine Wohnung als Kapitalanlagen erwirbt, sollte die eigenen Anforderungen an das Objekt völlig ignorieren.
Wichtig ist, dass die Wohnung eine größtmögliche Zielgruppe anspricht, um vorhandenen Bedarf zu decken.
Bei der regionalen Auswahl gilt es, 1a-Lagen möglichst zu vermeiden und sich auf die Regionen in Deutschland zu fokussieren, die noch einem Aufwärtstrend folgen.
Wo das Objekt steht, hat ausschließlich Einfluss auf die langfristige Rendite und nichts mit möglichen Emotionen des Vermieters zu tun.
