Schon seit vielen Jahren bestehen zwischen der Finanzierung des selbst genutzten Zuhauses und der Finanzierung einer Kapitalanlage Immobilie gravierende Unterschiede.
Ein Immobilienkredit ist längst nicht gleich Immobilienkredit.
Natürlich gibt es auch Gemeinsamkeiten, welche sich auf die Höhe der Zinsen auswirken.
Bei den Rahmenbedingungen sehen die Banken allerdings deutliche Unterschiede.
Eigenmittel – ja oder nein?
Für die Finanzierung der selbst genutzten Immobilie gilt, so viel Eigenmittel wie möglich zu investieren.
Den Ausgaben für die Zinsen stehen keinerlei Einnahmen gegenüber.
Je niedriger die monatliche Rate ausfällt, um so weniger wird das Haushaltsbudget strapaziert.
Nach wie vor gilt bei Eigennutzung die Faustformel, dass die Eigenmittel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten betragen sollten.
Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro kommen schnell 90.000 Euro an Eigenkapital zusammen.
Natürlich sehen die Banken diese Regelung nicht ganz so streng.
Allerdings wirkt sich fehlendes Eigenkapital auch auf die Höhe der Zinsen aus.
Diese steigen mit der Höhe des Beleihungsauslaufs, dem Fremdmittelbedarf in Relation zum Beleihungswert.
Das maximal mögliche Eigenkapital macht auch daher Sinn, da bei Eigennutzung keinerlei steuerlichen Vorteile durch die Kostenseite entstehen.
Wer im Jahr 6.000 Euro an Zinsen bezahlt, zahlt diese brutto für netto.
Anders verhält es sich bei einer Kapitalanlage Immobilie.
Die anfallenden Kosten, gleich, ob Zinsen oder Verwaltergebühren, gelten als Werbungskosten und können im Rahmen der Anlage V zur Steuererklärung mit den Mieteinnahmen verrechnet werden.
Damit mindern sie das zu versteuernde Einkommen, welches sich durch die Mieteinnahmen ja erhöht.
Für die Kreditinstitute zählt bei der Vollfinanzierung einer Kapitalanlage Immobilie auch, dass dem erhöhten Zinsaufwand auf der anderen Seite die Mieteinkünfte gegenüberstehen.
Die Wahrscheinlichkeit, dass der Kredit notleidend wird, verringert sich dadurch.
Bei einer Eigennutzung fließt kein zusätzliches Geld in die Kasse.
Steuervorteil einer Kapitalanlage Immobilie ausnutzen
Finanzierung einer Kapitalanlage Immobilie mit Eigenkapitaleinsatz
Angenommen, ein Erwerber bezahlt 300.000 Euro für eine Eigentumswohnung.
Es fallen zehn Prozent Erwerbsnebenkosten an. Er investiert aus eigenen Mitteln 90.0000 Euro, muss also noch 240.000 Euro finanzieren.
Bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent bezahlt er 8.400 Euro Zinsen.
Dem steht eine Kaltmiete von 12.000 Euro im Jahr abzüglich sonstiger Werbungskosten von 1.500 Euro gegenüber.
Unter dem Strich betragen seine steuerpflichtigen Einkünfte 2.100 Euro.
Bei einem Steuersatz von 25 Prozent entrichtet er darauf 525 Euro Steuern, verbleiben ihm 1.575 Euro im ersten Jahr nach Steuern.
Finanzierung einer Kapitalanlage Immobilie ohne Eigenkapitaleinsatz
Alternativ finanziert er den vollständigen Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten.
Der Zinssatz steigt in diesem Fall aufgrund des erhöhten Beleihungsauslaufs auf 4,1 Prozent.
Daraus ergeben sich auf 330.000 Euro Fremdmittel Zinsen in Höhe von 13.530 Euro im ersten Jahr.
Verrechnet mit den um die Werbungskosten bereinigten Mieteinkünften (12.000 Euro – 1.500 Euro) ergibt sich ein Einkommen von -3.030 Euro.
Bei einem Steuersatz von 25 Prozent ensteht ein Steuervorteil von ca. 757 Euro. Somit verbleibt ihm eine Zuzahlung von 2.773 Euro im ersten Jahr (189 € pro Monat). Durch die kommenden Mieterhöhungen, kehren sich dieses Zuzahlungen in einen Überschuss um.
In diesem Fall bleiben die 90.000 Euro Eigenmittel nach wie vor zur freien Verfügung und könnten beispielsweise als Eigenkapital für den Erwerb einer weiteren Kapitalanlage Immobilie oder selbstgenutzten Immobilie verwendet werden.
Fakt ist, dass bei einer Vollfinanzierung inkl. Nebenkosteneiner einer fremd vermieteten Kapitalanlage Immobilie keine Eigenmittel gebunden werden und damit die Eigenkapitalrendite nach oben schnellt.
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