Die Überlegung, die eigene Altersvorsorge durch eine vermietete Immobilie zu optimieren, hat Hand und Fuß.

Nicht umsonst spricht man auch vom Kaiserweg der Altersvorsorge, wenn es darum geht, durch Mieteinnahmen den eigenen Lebensstandard aufzupeppen.

Allerdings schleicht sich ab und an ein Fehler im Ablauf des Erwerbs ein.

Zuerst suchen potenzielle Erwerber, dann schauen sie eventuell, ob der Mietertrag die Rentenlücke schließt, um sich jetzt um die Finanzierung zu kümmern.

Was passiert? Bis das letzte Thema abgeschlossen ist, wurde die Immobilie anderweitig verkauft.

Wir zeigen ihnen, wie sie im Vorfeld die passgenaue Wohnung definieren und sofort für den Erwerb handlungsfähig sind.

Wohnungserwerb leicht gemacht – drei Schritte zum Kaufvertrag

Was setzt es voraus, wenn eine Immobilie als Altersvorsorge die Rentenlücke schließen soll?

Der potenzielle Käufer muss natürlich wissen, wie hoch seine Rentenlücke ausfallen wird.

„Ich kaufe mir mal eine Wohnung, das passt schon“ ist eindeutig die falsche Strategie.

Die wenigsten Menschen kaufen einen Anzug, ohne ihn im Vorfeld anzuprobieren.

Der erste Schritt zur Ermittlung der Rentenlücke basiert auf der Renteninformation. Diese weist aus, wie hoch die Altersrente vermutlich ausfallen wird.

Neben dem Stand heute zeigt die Renteninformation auch die Zahlen, sollte die Rente zwei Prozent höher oder zwei Prozent niedriger ausfallen.

Abhängig vom eigenen aktuellen Alter kann es durchaus sinnvoll sein, die Zahl mit dem Abschlag von zwei Prozent als Berechnungsgrundlage zu wählen – die Beitragszahler werden nicht mehr, das Rentenniveau sinkt.

Schritt 1 – Bedarfsermittlung für die Immobilie als Altersvorsorge

Für eine präzise Ermittlung der Lücke wird die in der Renteninformation genannte Rente zunächst inflationsbereinigt runtergerechnet.

Denn die genannte Rentenangabe ist Zukunftsmusik, also die Zahl, die zu Rentenbeginn auf Ihrem Kontoauszug auftaucht.

Danach müssen wir das Ergebnis noch um die Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung kürzen, da der Rentenbescheid nur die Bruttorente ausweist.

Steuern müssen wir an dieser Stelle gegebenenfalls auch noch berücksichtigen und abziehen.

Im nächsten Schritt zieht man die Nettorente vom aktuellen Nettoeinkommen ab und erhält somit die Rentenlücke.


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Wer eine Betriebsrente erhält, sollte die wahrscheinliche, inflationsbereinigte Höhe in Erfahrung bringen und auf die gesetzliche Rente aufschlagen.

Die Lücke zum Nettoeinkommen schrumpft zwar, ist aber immer noch deutlich vorhanden.

Ein heikler Punkt nach dem Ausstieg aus dem Erwerbsleben ist das Konsumverhalten.

Der Ruhestand wird auch gerne als „never ending after work party“ bezeichnet.

Man kann ihn auch mit einem Dauerurlaub gleichsetzen.

Bild zu Artikel Immobilie als Altersvorsorge
(Foto: Uwe Rabolt) Gesehen auf einem Wohnmobil in Kroatien 🙂

Wir wissen alle, dass wir im Urlaub oder in Feierstimmung mehr Geld ausgeben, als im Arbeitsmodus.

Wir verfügen über mehr Zeit und konsumieren mehr.

Diesen Sachverhalt sollte man, wenn man über sein Rentenniveau nachdenkt, nicht außer Acht lassen.

Millionen Rentner haben als Freizeitvergnügen das Kissen auf der Fensterbank oder den Fernseher – bitter, aber wahr.

Wir wollen Ihnen zeigen, wie sie ohne Altersarmut Party oder Dauerurlaub machen können.

Addieren Sie ruhig noch einmal 20 Prozent des aktuellen Nettoeinkommens zu Ihrer Rentenlücke dazu.

Damit berücksichtigen Sie die erhöhten Konsumausgaben im Ruhestand.

Die Zahl, die sich nach den ersten Rechenschritten ergibt, stellt ihren zusätzlichen finanziellen Bedarf dar, die Miete der zu kaufenden Eigentumswohnung.

Allerdings müssen Sie berücksichtigen, dass von der Kaltmiete Dinge wie Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklagen abgezogen werden.

Damit die nicht umlagefähigen Nebenkosten nicht die notwendigen Mieteinnahmen mindern, schlagen sie noch acht bis zehn Prozent auf die ermittelte Rentenlücke auf.

Jetzt wissen Sie, wie hoch der monatliche Mietertrag ausfallen muss, damit Sie

  1. Ihre Rentenlücke tatsächlich eins zu eins schließen.
  2. Nicht aus den Mieteinnahmen zulasten der Rente die Nebenkosten finanzieren.
  3. Auf der Suche nach der richtigen Wohnung nur die wirklich infrage kommenden Objekte aussuchen.

Schritt 2 – Eigenkapital ermitteln

Wir hatten Ihnen versprochen, aufzuzeigen, wie Sie sich auf den Wohnungskauf so vorbereiten, dass Sie sofort zuschlagen können, wenn das geeignete Objekt am Horizont auftaucht.

Sie wissen zu diesem Zeitpunkt zwar, wie hoch die Kaltmiete für ihre fremd vermietete Wohnung ausfallen muss, aber Sie wissen noch nicht, wie viel sie kosten darf.

Dieser Frage wollen wir in Schritt zwei nachgehen.

Ein wesentlicher Punkt ist ja, dass die Finanzierung machbar bleibt.

Was nutzt das schönste Objekt, wenn der Kaufpreis so hoch ist, dass die Tilgung über 40 Jahre laufen muss?

Zunächst muss also das vorhandene Eigenkapital ermittelt werden. Der Kassensturz ist einfach: Gibt es ein Wertpapierdepot?

Liegen die Erträge aus den Papieren über oder unter dem Niveau der Baufinanzierungszinsen?

Wie hoch sind die Einlagen auf dem Tagesgeldkonto?

Sind sie in dieser Höhe als eiserne Reserve notwendig oder kann ein Teil in den Kaufpreis der Immobilie als Altersvorsorge einfließen?

Gibt es Lebens- oder Rentenversicherungen, möglichst noch aus der Zeit vor dem 1. Januar 2005?

Diese lassen sich für die Unterlegung eines endfälligen Darlehens nutzen.

Da Verträge aus dieser Zeit bei der Auszahlung steuerfrei sind, muss nicht geschätzt werden, welcher Anteil der Auszahlung am Ende der Steuer zum Opfer fällt.

Dies würde zu Unwägbarkeiten führen. Das gilt übrigens auch bei Wertpapiersparplänen.

Stehen die Bausteine für das Eigenkapital fest, lässt sich jetzt der mögliche Kaufpreis für die Wohnung ermitteln.

Dazu muss der Erwerber ein wenig rückrechnen.

Bei eigengenutzten Immobilien spricht man von einer soliden Finanzierung, wenn der Käufer 20 Prozent des Kaufpreises und die Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln bestreiten kann.

Bei einer Fremdvermietung bieten die meisten Banken inzwischen eine 100-Prozent-Finanzierung an.

Das heißt, der Käufer muss nur noch die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen.

Bei entsprechender Bonität ist es sogar möglich, auch die Erwerbsnebenkosten in die Finanzierung einzubringen, sodass keinerlei Eigenmittel eingebracht werden müssen.

Auf der anderen Seite bedeutet es aber auch bei Vermietung, dass die monatliche Belastung oder die Laufzeit des Darlehens niedriger ausfallen, je mehr Eigenkapital der Käufer einbringt.

Dazu senkt Eigenkapital die Zinsen, da die meisten Banken die Zinsen nach Beleihungsauslauf staffeln.

Je niedriger der Beleihungsauslauf, um so geringer der Zinssatz.

Wer im Alter von 40 Jahren eine Immobilie als Altersvorsorge erwirbt, hat wenig Spaß an dem Objekt, wenn die Laufzeit auf 35 Jahre ausgelegt ist, damit die laufende Rate passt. Als Faustformel gilt:

Die letzte Rate wird mit dem letzten Gehalt bezahlt.

Nur dann ist die Rentenlücke perfekt geschlossen.

Abhängig vom Bundesland, in dem der Erwerb stattfindet, muss der Käufer mit Erwerbsnebenkosten zwischen 5,5% und 8,5%, rechnen, abhängig von der Höhe der Grunderwerbsteuer.

Wer über 20.000 Euro auf dem Tagesgeldkonto verfügt und die Erwerbsnebenkosten selbst tragen möchte, kann jetzt bei 8,5% Prozent Nebenkosten hochrechnen, dass der Kaufpreis der Immobilie 235.000 Euro betragen darf.

Die Kaufpreisermittlung basiert aber nicht nur auf den Erwerbsnebenkosten.

Die Höhe der maximalen monatlichen Rate bis zur möglichen Schlussrate spielt natürlich auch eine Rolle.


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Schritt 3 – Auswahl der Immobilie als Altersvorsorge

Mit den Eckdaten, Höhe der Rentenlücke und mögliches Finanzierungsvolumen respektive Kaufpreis reduziert sich das schier unübersichtliche Immobilienangebot auf eine (fast) überschaubare, klar umrissene Anzahl von infrage kommenden Objekten.

Bei der Auswahl der Immobilie sollte sich ein potenzieller Erwerber aber nicht auf seinen Wohnort oder das Umland festlegen. Emotionen oder Heimatsinn haben bei Fremdvermietung nichts verloren.

Hier gilt es, die Immobilie auszuwählen, welche die beste Relation von Ertrag zu eingesetztem Kapital bietet, unabhängig vom Standort.

Für langfristige Investitionen haben sich die sogenannten B-Lagen inzwischen als die lukrativeren Regionen herauskristallisiert. Ein Premiumobjekt in Premiumlage geht üblicherweise mit einem Premiumkaufpreis einher.

Dieser wirkt sich wiederum auf die Höhe der Miete aus und bekanntermaßen wird die Luft oben dünner.

Es macht also mehr Sinn, den Bedarf einer möglichst großen Zielgruppe zu decken, um durch schnelle und einfache Vermietbarkeit die Rentenzahlung sicherzustellen, als Premiumobjekte mit geringerer Nachfrage zu erwerben.


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